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好项目和烂项目如何研判,快速过滤和分析项目的经验之谈

2019-12-16| 发布者: 潞向錢6| 查看: 159

金融地产行业必备资料超级干货:《房地产企业财务分析宝典(62页)》关注、转发、点赞文本,查看置顶文章,并添加好友免费领取(备注资料名称)7天有效很多刚进入投资发展的菜鸟们,普遍都会陷入一个误区,认为地价 ...


金融地产行业必备资料超级干货:《房地产企业财务分析宝典(62页)》关注、转发、点赞文本,查看置顶文章,并添加好友免费领取(备注资料名称)7天有效

好项目和烂项目如何研判,快速过滤和分析项目的经验之谈

很多刚进入投资发展的菜鸟们,普遍都会陷入一个误区,认为地价便宜的项目,就是一个好项目,地价贵的项目就是一个烂项目。又或者,很多投发菜鸟们都认为:收并购拿地的项目,普遍位于城市核心地段,销售去化没有压力,在地价便宜的情况下,就是一个好项目。但是你刀哥只想告诉你,这样的研判思维是错误的。

研判一个项目的好坏,不应该用简单粗暴的地价高低来研判,而应该结合成本、设计、资金、营销、运营等多个横向部门的考虑综合分析。这其中,决定项目好坏与否的核心关键点是:项目是否符合快周转的条件。一切能够进行高周转运营的项目,都是好项目。不能做快周转的运营的项目,即使地段再优越,再绝版,都是一个烂项目

这里有很多愣头青们就会问了,为什么一定要符合快周转的项目才算是好项目?慢慢开发,精雕细琢打造一个精品标杆项目不好吗?这是因为,资金的因素,导致了当前的房地产行业必须得实行快周转,慢周转会造成资金压力成倍上升。房企们本身都是高负债、高杠杆,资金的成本会导致原本很多地价相对便宜的项目最终卖完后一结算,发现几乎不赚钱。所以现在即使是央企国企的房地产开发企业,都开始快周转,快不起来的国企们即使拿到地段优越的项目,做出来也是亏本的。(国企们虽然资金成本低,但是开发速度慢会大大提高项目的开发和运营成本)而慢周转最为致命的是损失了大量的机会成本,我们都知道土地资源是有限的,核心地段的地块更是拿一块就少一块,你不拿地自然别人就会拿地。你要是速度慢,就会被竞争对手逐渐蚕食和打压,最终被挤出这个区域,这就逼迫着当前房企们必须进行快周转。

地王项目不一定是烂项目

这几年,由于房地产市场的火爆,地王频出,而很多人认为地王项目就一定是烂项目,其实这个理解是有偏差的。这块地之所以能成为地王,一定是其本身资质品相相当优质,本身有不可复制的资源加持,又或是地段上处于城市里的绝版核心地段,所以当年拍地的时候,各家房企给的预期才会非常高,这才能成为地王。

通常来说,地王最大的风险点在于,地价远超周边房价,甚至可能提前透支了几年周边房价上涨的预期,这样会造成去化速度缓慢,影响到快周转的运营,从而造成资金成本和开发成本成倍地叠加累积。从快周转的逻辑来看,假如市场火爆,地王项目开发起来可能只是平本甚至小亏,但是假如市场突然下行,地王项目就是巨亏。



好项目和烂项目如何研判,快速过滤和分析项目的经验之谈


所以大部分的地王项目,是承受不起市场风险的。那么如何去研判地王项目是好项目还是烂项目,是否需要去博一把,怼出一块地王呢?主要从三个方面去分析:

1.政策端,该区域的政府对于房地产市场的调控政策是否非常严厉,有没有松动的空间。比如严格的限价政策,严格的预售政策,严格的限购政策,这些政策对于地王的打击远远胜过市场对地王的打击。地王项目是好项目还是烂项目,跟其所在区域的政策息息相关,如果政策严厉打压房地产,没有一点松动,那么这个区域的地王就是一个贼烂的项目。比如南京地王、长沙地王等。

2.供应端,该地王项目周边的土地是否还有供应,如果地王项目周边后续土地还有供应的,那么这块地就仅仅只是一个阶段性的地王,这样的地王还是有腾挪空间的,是一个好项目。只要后续还有土地供应,就意味着拿了地王的房企,还可以再去拍地王周边的地,做一个“护盘”操作,把周边的地块价格也顶上来。假如下一块地的土地价格超过自己原来拍的地王价,就意味着地王易主,自己成功解套,让别家去站岗了。而假如地块没有超过地王价又被自己拿下来了,那么就扩大了项目的体量,整体拉低了楼面价,地王成本也就降下来了。

如果地王项目在一个绝版地段,后续都没有供地了,这样的地王项目就并不是一个好项目了。虽然绝版,但是地价始终站在最高的山岗上,压力会非常大,如果有竞品的话,那就更是难上加难,连平本都难。只有等周边竞品卖完了之后,地王项目才能解套。所以假如是一个绝版地段的地王,就要分析周边竞品,假如周边竞品很多,后续又没土地供应,这种地王就很烂。



好项目和烂项目如何研判,快速过滤和分析项目的经验之谈


3.市场端,地王项目的地价必定远超当前周边竞品项目的土地价,这个时候周边竞品一定是欢呼雀跃的,因为地王项目可以提升自己项目的性价比,更利于收割该区域内的客户。而作为地王项目,如何从竞品的围剿中突围,就显得至关重要。所以大部分的地王项目,普遍会与周边竞品拉开维度,定位普遍要高于竞品(毕竟地价贵),主打中高端产品。拿下地王项目的房企自身,有没有做中高端产品的经验,有没有做中高端产品的营销团队和设计团队,做出来的产品市场上的客户是否买账,是决定地王成败的关键。

勾地项目不一定是好项目

由于现在公开土地市场上的地价很贵的原因,房企们越来越倾向于去勾地来获取土地。所谓“勾地”,就是来自于“港灿”们的一种玩法,在土地出让前与政府部门谈好地块价格和条件,政府部门“定向”供地给开发商。

勾地项目的唯一优势就是地价便宜并且地价可控,能够提前做好各种准备工作。但是往往勾地的项目本身都普遍存在一个问题,就是地块品相较差,需要前期处理的工作非常多。前期投入的成本加上购买土地的成本,实际上跟去拍一块地是没啥区别的。

我们的政府毕竟也是非常精明的,好地、靓地基本都会控制在自己手中,因为政府需要靠土地财政来支撑,这是短时间内都无法改变的现实问题。而政府是不可能把一块靓地以一个贼便宜的价格卖给开发商的。你要想勾地也可以,要么带产业进驻,每年提供相当数量的就业岗位,每年提供一定的税收作为保证。要么就是指着一片啥都没有荒山野岭跟你说:这块地你们拿去自己慢慢玩吧。



好项目和烂项目如何研判,快速过滤和分析项目的经验之谈


从房地产企业的角度来说,带产业勾地是一副慢性毒药,毕竟在业内像华侨城、华夏幸福、新城控股、万达这样的企业没几家,房地产企业的核心诉求还是开发住宅土地,卖房子。给你一块产业地,就有极大的可能产业是亏损的,纯靠卖出住宅的利润来填补产业的亏损。但是几年以后住宅卖完了,产业依然亏损,这个时候就脑壳疼了。除了一线城市的产城融合有机会外,其他地方的产业勾地都是“挂羊头卖狗肉”的居多。

勾地项目的问题来自于地块本身品相差,很多地块连市政道路、供水供电都没有,几乎就没有做过“三通一平”的工作,需要勾地企业自己去完成这些。而帮助政府去完成土地的“三通一平”把生地变成熟地,这其中的过程时间长、投资额巨大,并且前期没办法通过销售住宅来反哺基础设施配套的建设成本,实际的建设开发成本极高。很多时候,勾地项目土地价格是很便宜,但是加上前期投入的基础设施配套建设成本,就很贵,还无法做快周转,显得得不偿失。所以勾地项目研判其是一个好项目还是一个烂项目主要以三个维度去分析研判:

1.前期投入成本需要多久能够收回?

2.地块内的住宅在基础设施配套成型后能否快速去化?

3.后续的产业经营,房企自身是否有这个实力或者有强有力的合作伙伴去支持?

收并购和合作项目不一定是好项目


自从当年融创、阳光城等房企通过收并购,快速实现弯道超车,规模突飞猛进后,很多房企非常眼红,也纷纷加入收并购的大军里面,都希望自己也靠收并购的方式,扩张规模,进入城市核心区。

收并购对于房企来说,是降低自有资金峰值,降低土地价格的一个重要的获取土地的方式。但是收并购对于房企们来说,最大的问题是风险控制。一个优质的项目,之所以会转卖出来,一定是遇到了各种各样的问题,这些问题,绝不是地价便宜就可以轻松解决的。

要做收并购的前提,就是必须得有一支专业性强,并且熟悉区域内情况的强大团队。特别是在处理各种债务纠纷、权属纠纷以及规划设计上的缺陷等问题。有很多收并购项目,即使是政府都解决不了,更何况房地产企业去介入解决。特别是一些规划设计条件和开发取证条件,往往是收并购项目的潜在大坑,一旦陷入就会非常被动。

收并购的核心思路就是:不见兔子不撒鹰。这里面的“兔子”,指的是项目里面所有的“坑”,以及能够解决这些“坑”的解决方案。而这个“鹰”就是钱。

而合作项目,则更是属于“鸡肋”项目。所谓鸡肋。你看过《三国演义》就应该懂了,杨主簿说的:“食之无味,弃之可惜。”一个项目由两个房企共同操盘的,尤其鸡肋。因为房企间的套路打法,管理体制,经营理念不同,会形成一个天然的不可调和的矛盾,这种矛盾会随着合作项目至始至终,最终影响项目的开发运营节点。让两个合作伙伴之间都非常难受。



好项目和烂项目如何研判,快速过滤和分析项目的经验之谈


很多时候,合作项目都是地块拍了高价地乃至于地王,一家房企自己操盘肯定是亏的,不如引入另外一家房企合作开发。要亏也是大家一起亏,美其名曰:“分摊风险”。实际上就是本来自己一个人亏,现在拉上一个合作伙伴一起亏,再怎么样也就亏个50%,那也比自己100%全亏不知道高到哪里去了。

商业项目和商办项目不一定是烂项目


最后说一下商办和商业项目吧,其实商业项目和商办项目的套路玩法是和融资是挂钩的,项目的经营和销售其实都不足以解决商业、商办类项目存在的问题。

商业和商办项目及其需要金融行业的支持,并且商业和商办项目需要类似于ABS或者REITS这样的手法进行包装和融资,这样才能完美解决商业、商办的老大难问题:十分拖现金流,资金沉压严重。

这样研判一个商业或者商办项目是否是一个优质项目,其实最大的研判依据不在于项目本身,而在于金融机构和资金方是否认可这样的项目。如果金融机构认可,可以进行资产证券化,那么这样的商办和商业就是一个优质的项目。

比如深圳的写字楼大王卓越,卓越持有着大量的写字楼物业,这些写字楼物业对于卓越来说是极其优质的核心资产,这些物业之所以优质,原因就是金融机构非常认可,而并非是这些项目本身的品相优质(虽然也确实是极其优质)。



好项目和烂项目如何研判,快速过滤和分析项目的经验之谈


不知不觉写的东西好像有点多了。总而言之,研判和过滤项目的核心标准一定是:项目是否符合快周转的条件。不符合快周转条件的项目,基本上都不是一个好项目。

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